درآمدی بر علل سرسام‌آور بودن هزینه‌های شهرنشینی

در بسیاری از شهرهای جهان، مسکن برای قشر متوسط، با درآمدی در حد معمول، بسیار گران‌قیمت است. چه بسا افزایش قیمت املاک در یک شهر، برخی از ساکنان را به مهاجرت وا‌دارد. در چنین شرایطی، اگر شخص صاحب ملک باشد و بتواند آن را به فروش رساند، می‌تواند پولی را که با افزایش قیمت مسکن و فروش آن کسب کرده است، سرمایه قرار دهد و بدین وسیله پس از مهاجرت نیز، اسباب رشد و پیشرفت خود را فراهم نماید؛ برای چنین کسی، افزایش قیمت مسکن در حکم ثروتی غیرمنتظره است که فرد را در مهاجرت یاری می‌دهد. اما اگر فرد، صاحب ملکی نباشد، آن‌گاه مجبور خواهد بود که بدون هیچ سرمایه‌ای، اقدام به مهاجرت کند.

آثار و پیامدهای مهاجرت، به جنبه‌ی اقتصادی خانواده محدود نمی‌شود، بلکه در چنین شرایطی، مردم مجبورند شهرهایی را که تمام عمر خود را در آن سپری نموده بودند، رها کرده و مهاجرت نمایند؛ به عبارت دیگر، چنین هجرتی به معنای از دست دادن کل روابطی است که فرد، در طی سالیان دراز به پی‌ریزی آنها مشغول بوده و آنها را استحکام بخشیده است. این‌گونه مهاجرت‌ها ممکن است بسیار سخت و دردناک باشد. حال اگر اوضاع به گونه‌ای پیش‌رود که تعداد زیادی از ساکنین یک شهر، به خاطر قیمت بالای مسکن مجبور به ترک محل سکونت خود شده و مهاجرت نمایند، بی شک آن شهر با نابسامانی‌های هویتی و فرهنگی بسیار، روبرو خواهد شد.

برای نمونه در صورتی که قشر متوسط و ضعیف جامعه، شهری را ترک نمایند، آن شهر به مکانی پرهزینه و گران‌قیمت تبدیل خواهد شد که تنها برای اقشار ثروتمند و پردرآمد جامعه، قابل سکونت خواهد بود و این بار، این گونه خانواده‌ها به بازسازی ارزش‌های حاکم بر آن شهر خواهند پرداخت.

حال اگر پراکندگی جغرافیایی جمعیت بر اساس اختلاف طبقاتی و اختلاف در سطح درآمد مردم باشد، شکاف طبقاتی افزایش یافته و خطر قطبش اجتماعی و حتی درگیری‌های شدید، روزافزون خواهد شد.

همان گونه که بررسی‌های بین‌المللی جمعیت‌شناسی، پیرامون پراکندگی مسکن، نشان‌ داده است، تفاوت هزینه‌ها در کلان‌شهرهای جهان بسیار زیاد است. این بررسی‌ها که بر مقایسه‌ی متوسط قیمت مسکن و میانگین درآمد خانواده‌های اقشار متوسط، تمرکز داشته است، بیانگر ارتباط مستقیم افزایش هزینه‌ها با افزایش فشارها بر خانواده‌ است و استدلال می‌نماید که همین فشارها، آنان را مجبور به مهاجرت می‌کند.

تحقیقی که امسال بر روی 92 کلان شهر از 9 کشور مختلف انجام شده است، نشان می‌دهد که در اواخر سال 2016میلادی، «هنگ‌کنگ» علیرغم افزایش1/18% نرخ قیمت مسکن نسبت به درآمد، کمترین خانه‌های خالی را دارا بوده است؛ این مطلب بدان معناست که شخصی با درآمدی معمول، می‌بایست بیش از نیمی از درآمد خود را برای خرید مسکنی با قیمت متوسط و شرایط پرداخت قسطی 30 ساله، کنار بگذارد؛ البته این محاسبات، بدون در نظر گرفتن سود این اقساط، در مدت بازپرداخت، می‌باشد. ناگفته نماند که بهره‌ی وام خرید مسکن در هنگ کنگ، بسیار کم است ولی صفر نیست. این بررسی نشان می‌دهد که یک خانواده با چنین شرایطی، نمی‌تواند صاحب مسکن شود، مگر اینکه وامی به آن تعلق گیرد یا به نحوی دیگر از کمک‌های دیگران مثلاً والدین بهره‌مند شود و یا اینکه خریدار مسکن، فردی باشد که از کشور دیگری مهاجرت نموده است[2].

پس از «هونگ کونگ»، شهر سیدنی استرالیا با رشد 2/12% رتبه دوم و سپس «ونکوور» با 8/11%، «اوکلند» با10%، «سن خوزه» با 6/9%، ملبورن با 5/9%، لوس آنجلس با 3/9%، لندن با 5/8% و تورنتو با 7/7%، رتبه‌های سوم تا نهم را به خود اختصاص داده‌اند؛ ولی توجه به این نکته نیز حائز اهمیت است که مردم در این شهرها، از درآمد بالایی نیز برخوردارند.

از طرف دیگر، شاخص قیمت مسکن نسبت به میزان درآمد، در بعضی از شهرهای مشهور و پیشرفته‌ی جهان، قابل قبول و معقول می‌باشد. مثلاً هزینه‌ی مسکن در شهر «نیویورک سیتی»، معادل 7/5 برابر درآمد متوسط یک خانوار است. این نسبت در شهرهایی مثل مونترال و سنگاپور حدود 8/4، در توکیو و یوکوهاما 7/4 و در شیکاگو 8/3 برابر است.

از یک سو، ممکن است آمار و ارقام این شهرها، چندان دقیق نباشد؛ چرا که اطمینان از درستی آن، کار مشکلی است. ولی در هر صورت، این نسبت‌ها در شرایط مختلف، از شهری به شهر دیگر و از قاره‌ای به قاره دیگر، متفاوت است. به عنوان مثال، در بعضی از شهرها ممکن است حدود جغرافیایی منطقه‌ای که منزل مسکونی در آن واقع شده است، بر روی میانگین قیمت ملک و اجاره‌بهای آن تأثیر بگذارد. یا چه بسا بازگشت نرخ افزایش قیمت مسکن به شرایط مطلوب در یک شهر، سریعتر از شهرهای دیگر صورت بگیرد، یا در بعضی از شهرها تعداد افراد خانواده بیشتر و در نتیجه مسکن مورد نیاز نیز می‌بایست بزرگ‌تر باشد. هر یک از عوامل بالا، می‌تواند بر ارزش و قیمت مسکن تأثیرگذار باشد.

 از سوی دیگر، در هر صورت امکان ندارد که اشتباهات آنقدر زیاد باشند که بتوانند بر نتیجه‌ی بررسی‌ها و آمارگیری‌ها، تأثیر بسزایی بگذارند. لذا، بدون تردید، توانایی تحمل هزینه‌ی مسکن در شهرهای مختلف جهان، متفاوت است. پرسشی که اینجا مطرح می‌شود آن است که چرا ساکنین بعضی از شهرها، با چنان قیمت‌های سرسام‌آوری روبه‌رو می‌شوند که گاه حتی امکان یافتن سرپناهی برای آنها، غیرممکن می‌شود؟

پاسخ به این پرسش، به موانع مختلف ساخت مسکن مرتبط است. «آلبرت سائز»، کارشناس اقتصاد دانشکده تکنولوژی ماساچوست، با استفاده از داده‌های ماهواره‌ای از کلان شهرهای ایالات متحده آمریکا به این نتیجه دست یافت که شرایط نامناسب جغرافیایی، مانند آب‌های اقیانوسی و ناهمواری‌های شدید زمین که زمینه را برای ساخت مسکن از بین می‌برد، با افزایش قیمت مسکن، ارتباطی مستقیم دارد.

ولی موانع و مشکلات ممکن است جنبه‌ی سیاسی نیز داشته باشد. ساخت و سازهای انبوه، برای اقشار متوسط جامعه، می‌تواند در تعداد خانه‌های در دسترس تأثیرگذار باشد؛ چرا که کثرت جمعیت متوسط و در اقلیت بودن ثروتمندان و اقشار پردرآمد جامعه، موجب می‌شود تا انگیزه برای ساخت و سازهای گران قیمت و پرهزینه، در سرمایه‌گذاران کاهش یافته و درنتیجه سرمایه‌گذاری در این حوزه، به حداقل خود برسد. چه بسا با این روش، شهرداری‌ها نیز تمایل چندانی به ارائه‌ی مجوز و پروانه ساخت، برای گسترش عرضه نسبت به تقاضا، نداشته باشند.

شاید نبود گزینه‌های کافی برای ساخت و ساز، عامل دیگری برای افزایش ارزش بهای مسکن نسبت به سطح درآمد باشد. در چنین شرایطی، حتی اگر وضعیت اقتصادی بهبود نیابد و صنایع جدید در شهر ایجاد نگردد، در دراز مدت، افزایش قیمت مسکن روی خواهد داد. بنابراین، با پایان کار ساخت و ساز و آبادانی در هر شهر و رشد مداوم قیمت‌ها، اقشار کم‌درآمد جامعه، مجبور به مهاجرت خواهند شد.

بعید به نظر می‌رسد که افزایش قیمت مسکن، به ویژه برای دلالانی که منتظر این گونه تغییرات هستند و چه بسا خودشان با اقداماتی قیمت‌ها را افزایش داده و حتی به میزان قابل‌توجهی در آن اغراق نمایند، تعجب‌آور باشد. چرا که این افراد، با ایجاد حبابی ناعادلانه، به افزایش بی‌رویه‌ی قیمت مسکن دامن زده و نوعی حرص و آز، توأم با وحشت را در بین شهروندان به وجود می‌آورند.

علی رغم تمام آنچه گفته شد، اگر جامعه‌ی مدنی اهمیت تأمین مسکن برای افراد با درآمد متوسط را درک کند، کاهش روند قیمت مسکن، ممکن خواهد بود. شهروندان باید بدانند که بسیاری از تلاش‌ها و تبلیغاتی که برای کاهش ساخت و ساز انجام می‌شود در راستای تأمین سود و منافع تعداد محدودی از افراد است. در واقع، این تلاش‌ها به سود مالکینی تمام خواهد شد که افزایش روزافزون قیمت مسکن، برای آنها افزایش نرخ اجاره‌بهای املاک‌شان را در پی خواهد داشت. «ریچارد فلوریدا»[3] از دانشگاه «تورنتو»، در آخرین کتاب خود تحت عنوان «بحران شهری جدید»، این شرایط را توصیف کرده و به مقایسه مخالفین ساخت و ساز مسکن با خرابکاران اوایل قرن 19 میلادی می‌پردازد. منظور از خرابکاران افرادی هستند که ماشین آلاتی که جایگزین کار آنان در صنایع ساخت و ساز شده بود، را از بین ‌بردند.

در بعضی از شرایط، در شهری که در مسیر تبدیل شدن به یک کلان شهر است، ممکن است بایسته باشد که به دست‌اندرکاران بازار مسکن این اجازه را بدهیم که افرادی با درآمد کمتر که در این پیشرفت نمی‌توانند سهیم باشند را از بازار مسکن دور سازند.

ولی اغلب، شهر‌هایی که در آنها نسبت قیمت مسکن به سطح درآمد بالاتر است، گرایش کمتری به تبدیل شدن به کلان شهر دارند. درحالی‌که شهرهای دیگر، با وجود کمبود بازار عرضه و نیاز به کمک‌های بشر دوستانه، تمایل بیشتری به تحول و تبدیل شدن به کلان‌شهر، نشان می‌دهند. البته ناگفته نماند که شرایط به وجود آمده در یک چنین شهری، به ایجاد دشمنی‌ها و درگیری‌های خطرناک دامن خواهد زد.

 

---

 

 

[1] رابرت جیمز باب شیلر (به انگلیسی Robert James Bob Shiller)  به همراه دو اقتصاددان آمریکایی دیگر لارس پیتر هانسن و یوجین فامابرنده جایزه نوبل اقتصاد در سال ۲۰۱۳ شدند.
رابرت شیلر، ۶۷ ساله، و استاد دانشگاه ییل است.
رابرت شیلر، لارس پیتر هانسن و یوگن فاما، مشترکاً جایزه حدوداً هشت میلیون کرونی آکادمی علوم سلطنتی سوئد، حدود یک میلیون و ۲۰۰ هزار دلار، را بین خود تقسیم خواهند کرد.
هیئت داوری جایزه نوبل اقتصاد اعلام کرده که این سه اقتصاددان، این جایزه را به خاطر کار مجدانه بر روی روندهای نقطه‌ای در بازارها به خود اختصاص دادند. آکادمی سلطنتی علوم سوئد، اعلام کرد که این سه نفر «پایه کار خود را بر روی درک کنونی از ارزش دارایی‌ها گذاشتند. این کار متکی بر بخش نوسانات در ریسک و نگرش ریسکی، تعصبات رفتاری و اصطکاک بازار است.» جایزه نوبل اقتصاد به خاطر کار بر روی ارزش دارایی‌ها، سهام و اوراق قرضه و ادامه تاثیر بحران بازارهای سرمایه در اواخر دهه گذشته بر اقتصاد جهانی، به این سه استاد دانشگاه اهدا شده است. این جایزه همچنین به علت کشف نتایج «متناقض و اعجاب‌آور» که دشواری‌های قیمت‌گذاری روی سهام، اوراق قرضه و دیگر دارایی‌ها را نشان می‌دهد، به هانسن، فاما و شیلر رسید.
به گفته آکادمی سلطنتی علوم سوئد، «هیچ راهی برای پیش‌بینی قیمت سهام و اوراق قرضه در روزها و هفته‌های پیش رو وجود ندارد اما پیش‌بینی خط سیر این قیمت‌ها در دوره‌های بلندتر زمانی مانند سه تا پنج سال آینده کاملاً امکان پذیر است.»
رابرت شیلر، سخنرانی کوتاهی بعد از دریافت جایزه داشت و در آن گفت:سرمايه، پيکره‌ای از دانش دارد که به درد جامعه می‌خورد. بحران کنونی در اقتصاد جهان، انعکاسی از اشتباهات و عيوب سيستم‌های مالی ماست که ما هم‌اکنون در حال کار برای اصلاح آنها هستيم. سرمايه، تمدن‌های مدرن را پيش می‌برد و من بيشتر می‌خواهم گسترش سرمايه‌داری را ببينم تا اينکه به بشريت خدمت کنم.
[2] علت این امر آن است که شرط اقامت مهاجرین در بسیاری از کشورهای جهان، خریداری ملک در کشور مقصد است. از سوی دیگر، گاه به دلیل اختلافات نرخ ارز بین دو کشور و بسیاری عوامل دیگر، خرید ملک برای مهاجرین در کشور مقصد، آسانتر از کشور مادری است.(مترجم).
[3] فلوریدا، واضع نظریه‌ی «طبقه‌ی خلاق و نقش آن در رشد اقتصاد شهری و منطقه‌ای» است. فلوریدا بیان می‌کند که خصلت برجسته‌ی طبقه‌ی خلاق این است که اعضایش در کاری فعالیت دارند که انواع خلاقیت را به معنای جدید ایجاد می‌کنند و معتقد است در اقتصاد جدید، ایده‌ها و سرمایه‌ی فکری، جایگزین منابع طبیعی شده‌اند و خلاقیت انسانی منبع نهایی رشد اقتصادی است. او با ترسیم نقشه طبقه خلاق، متوجه می‌شود که توزیع جغرافیایی طبقه خلاق در ایالات‌متحده یکسان نیست؛ بنابراین، این سؤال به ذهن او می‌رسد که چرا طبقه‌ی خلاق در مکان‌های خاصی تجمع پیدا می‌کنند؟ فلوریدا برای پاسخ به این سؤال، جغرافیای طبقه‌ی خلاق ایالات‌متحده را ترسیم می‌کند و به این می‌رسد که مکان‌هایی که داری طبقه خلاق بیشتری هستند در ۳ متغیر توانایی و استعداد، فناوری و ظرفیت تحمل‌پذیری، همبستگی بالایی دارند.